La Corte di Cassazione a Sezioni Unite è recentemente intervenuta a dirimere la questione circa la modalità d’acquisto della proprietà della res accessoria, nel caso in cui il costruttore sia pure co-proprietario della res principale. È il caso cioè di un costruttore che non sia terzo rispetto alla proprietà del fondo su viene edificato, bensì proprietario pro quota ai sensi degli articoli 1100 e ss. c.c.
In tal senso vi era un più risalente orientamento che prevedeva l’applicazione dell’articolo 934 c.c. in tema di accessione, per cui l’edificio era oggetto di comunione, al pari del fondo.
L’orientamento maggioritario, e più recente, propendeva invece per l’inapplicabilità della disciplina dell’accessione, stante la carenza della terzietà del costruttore rispetto alla proprietà della res principale ai sensi dell’art. 936 c.c. La disciplina sarebbe dunque esclusivamente regolata dalle norme in tema di comunione, sicché in carenza dei requisiti di cui all’art. 1108 c.c., l’edificio costruito sarebbe di esclusiva proprietà del comunista costruttore.
Con sentenza 16/02/2018 n. 3873 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite ha previsto l’applicabilità dell’articolo 934 c.c. e il conseguente acquisto a titolo di accessione della proprietà in capo a tutti i comunisti. Anche la res accessoria diviene dunque oggetto di comunione al pari del suolo, a mano a mano che viene costruita, e ciò per le seguenti ragioni:
- Non esiste alcun rapporto di genere a specie tra le norme in tema di accessione e le norme in tema di comunione. Le prime regolano infatti una modalità d’acquisto della proprietà, le seconde il regime giuridico della particolare situazione della compresenza, pro quota, di plurimi diritti di proprietà sul medesimo bene.
- La tesi rigettata giunge poi all’assurda conclusione per cui si verificherebbe un’illegittima espropriazione contra legem (art.42 cost.) della porzione di suolo ove il co-proprietario ha costruito. Gli altri comunisti si troverebbero quindi privati di una porzione di suolo a beneficio del costruttore, come effetto della sua inosservanza delle regole in materia di comunione.
- L’applicazione infine dell’articolo 934 c.c. nulla osta rispetto alla tipicità dei modi d’acquisito della proprietà dal momento che è una norma generale in tema di accessione, che ben si confà anche al caso del co-proprietario costruttore.
La proprietà della costruzione risulta dunque comune ex art. 934 c.c., tuttavia gli altri comunisti potranno esercitare lo ius tollendi nel caso in cui la costruzione non abbia rispettato le norme in materia di comunione, nella specie l’articolo 1108 c.c. in tema di innovazioni. Nel caso cioè in cui il comunista abbia costruito senza il consenso degli altri co-proprietari, quest’ultimi possono agire ex art. 2933 c.c. per la rimozione della costruzione. Tuttavia questa diritto deve esercitarsi, a detta delle Sezioni Unite, secondo buona fede. Il principio di tolleranza, in particolare, impedisce l’esercizio dell’azione qualora gli altri comunisti abbiano implicitamente acconsentito o sopportato la costruzione dell’edificio e non vi abbiano fatto esplicita opposizione ai sensi dell’articolo 936 c.c. In questa eventualità, infatti, il costruttore comunista ha posto un legittimo affidamento circa il consenso degli altri co-proprietari alla costruzione della res accessoria, circostanza incompatibile con l’esercizio in buona fede dell’azione volta alla rimozione del manufatto.
In difetto di opposizione, dunque, i comunisti non costruttori, diventano pure proprietari pro quota della res accessoria, con l’obbligo di rifondere proporzionalmente le spese al costruttore.
